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不動産登記とは。 |
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父が５年前に死亡しました。長男である私が、亡父の宅地、建物を相続したいが…。 |
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住宅ローンを利用して新築した建物を、追加担保として差し入れてほしいと言われています。 |
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農地を住宅用地に利用するにはどのような手続が必要なのでしょうか？ |
Ｑ1． 不動産登記とは？
Ａ1． ご承知のとおり、土地や建物のことを不動産と云います。その不動産の所在や地番、また種類や面積などの物理的状況と所有権などの権利関係を登記簿に記載し、これを公示することによって、不動産取引の安全と円滑を図ろうとする制度です。
物理的状況を公示するのを「表示の登記」といい、主として、土地であれば所在・地番・地目・地積が、建物であれば所在・家屋番号・種類・構造・床面積が登記簿の表題部に記載されます。 これに対して、権利に関する登記は民法177条の「対抗要件」としての登記であり、所有権や抵当権、地上権などの移転、設定、変更などを第三者に主張するために必要なもので、登記簿の権利部の甲区（所有権に関する登記事項を記載する）、または乙区（所有権以外の権利に関する登記事項を記載する）に記載されます。
Ｑ2．父が５年前に死亡しました。長男である私が、亡父の宅地、建物を相続したい。父の子は、私と私の姉（長女）、弟（次男）の三人があり、母（配偶者）も健在です。どのような手続になるのでしょうか？
Ａ2． 現在の相続制度は共同相続であり、旧来の家督相続のように、長男であるあなたが亡父の遺産を包括的に引き継ぐものではありません。
この場合は、遺言書など亡父の意思を確認できるものがない限り、遺産は相続人全員の共有になり、相続人全員で遺産分割の協議をおこなうことにより、具体的に相続する遺産が決まってきます。
従って、他の相続人の同意を得て、遺産のうち宅地、建物をあなたが相続する旨の「遺産分割協議書」を作成し、その他必要な添付書類を取り揃えて、不動産所在地を管轄する法務局（登記所）に相続による所有権移転の登記申請書を提出することになります。
【添付書類として必要なもの】
①登記原因証明情報（亡父の出生から死亡までの記載がある除籍謄本、戸籍謄本など、相続人全員の戸籍抄本、印鑑証明書付の遺産分割協議書など） ②あなたの住民票 ③申請書の写し ④委任状（司法書士に依頼する場合） ⑤不動産の評価額証明書など。
Ｑ3． 銀行の住宅ローンを利用して住宅を建てました。土地には既に抵当権がついています。新築建物を追加担保として差し入れてほしいと言われています。どのような手続になるのでしょうか？
Ａ3． 建物が完成しましたら、土地家屋調査士に依頼して「建物表示登記」をおこないます。これは、その建物の床面積や形状を調査し、所有者であることを推認できる書類を取り揃えて、所有権の目的たる建物を最初に登記簿に載せる手続です。これにより物理的に所有権の範囲が明らかになります。
次に、所有権保存登記をおこないます。これは、登記簿の所有権に関する登記事項欄（甲区という）に最初に行なう登記で、以後のその建物に関する権利の変動の登記は、この登記を基礎に行われます。
続いて、抵当権の追加設定の登記手続に入ります。これは、既に抵当権の登記がなされている土地に、建物を共同担保として追加するものです。
この追加設定の契約は、銀行と追加する建物の所有者とがおこないます。既に担保に入っている土地と、追加する建物の所有者が異なる場合でも、土地の所有者は追加設定契約の当事者にはなりません。保証人がいる場合も同じですが、実務上は各当事者間の契約関係を確認するため、債務者や保証人も追加設定契約書に署名押印します。
追加設定登記に必要な書類は、
① 抵当権追加設定契約証書（登記原因証明情報及び登記済の素材として利用します）
② 登記済証（建物所有権保存登記の登記済証）
③ 印鑑証明書（作成後３ヶ月以内のもの）
④ 委任状（司法書士に登記手続を依頼する場合）
⑤ 資格証明書（銀行の代表取締役）
⑥ 前登記証明書（既設定の登記事項全部証明書など）
登録免許税は、追加する不動産１個につき１，５００円です。
その他、個々の事案により扱いも異なってきますので、最寄りの司法書士事務所にお問い合わせください。
Ｑ4． 住宅を建築するため農地を買い求めたのですが、農地を住宅用地に利用するにはどのような手続が必要なのでしょうか？
Ａ4． 農地の所有権移転や利用権の設定（農地法３条）、または農地以外のものに利用する（農地法4条、同5条）には、農地法の規定に従い農業委員会または都道府県知事の許可を受けなければなりません。
許可を受けずにおこなった売買などは、その効力を生ぜず、所有権の移転ができません。この時点の契約は、条件付き売買か売買予約になります。
本問の場合は、当事者の住民票、取得する農地の登記事項全部証明書や建築予定の建物の図面など必要な書類を取り揃え、農地法5条の規定に従い、都道府県知事に対し農地転用の許可申請をおこないます。
また、開発許可など他の行政法規の許可を得なければならない場合がありますので、詳細は当該地域の農業委員会か行政書士事務所に問い合せて下さい。
この許可を受けた後、本契約の締結などをおこない所有権を取得します。
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